Un diagnostic d’un bâtiment en France peut soulever quatre questions réglementaires distinctes à partir d’une même chaufferie. La régulation locale de la température, l’isolation des réseaux, l’automatisation du bâtiment et la déclaration annuelle des consommations d’énergie du tertiaire sont liées, mais relèvent d’obligations différentes. L’échéance applicable aux thermostats n’impose pas automatiquement un système de gestion technique du bâtiment (GTB). De même, une déclaration dans OPERAT ne prouve pas la présence d’une régulation par pièce ni l’isolation des réseaux.
Le décret n° 2025-1343 a modifié le calendrier de trois de ces dispositifs. Pour la régulation locale de la température et l’isolation des réseaux de distribution, les dates déterminantes sont désormais le 1er janvier 2027 pour certaines constructions neuves et le 1er janvier 2030 pour les autres bâtiments concernés.
Deux échéances après le décret n° 2025-1343
Les articles R. 241-6 et R. 241-31-1 du Code de l’énergie sont entrés en vigueur dans leur rédaction actuelle le 1er mars 2026. Leurs dispositions d’application fixent deux dates ultérieures :
| Situation | Date d’application des obligations |
|---|---|
| Construction d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment dont la demande de permis de construire ou la déclaration préalable est déposée à compter du 1er janvier 2027 | 1er janvier 2027 |
| Autres bâtiments relevant du champ d’application de l’article concerné | 1er janvier 2030 |
La première ligne dépend de la date de dépôt de la demande de permis ou de la déclaration préalable. La résumer par « tous les bâtiments neufs à partir de 2027 » ferait disparaître une condition juridique. La seconde concerne le parc existant, mais uniquement dans le périmètre des bâtiments et des systèmes défini par chaque article.
Ces dates constituent des échéances générales pour le parc concerné. Elles ne suppriment pas les exigences qu’une autre règle relative à l’énergie des bâtiments peut déclencher lors de l’installation ou du remplacement d’un équipement de chauffage, de refroidissement ou de distribution. Consignez la règle retenue pour chaque décision de projet au lieu de vous fier à une date unique dans un tableau de patrimoine.
Régulation automatique par pièce ou par zone
L’article R. 241-31-1 s’applique au chauffage et au refroidissement des bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation, ainsi que des bâtiments ou parties de bâtiments destinés aux activités tertiaires marchandes ou non marchandes. Les espaces tertiaires appartenant à une organisation du secteur primaire ou secondaire sont également concernés.
La régulation locale doit régler automatiquement la température par pièce ou, lorsque la conception le justifie, par zone de chauffage ou de refroidissement. Elle doit intervenir au moins une fois par heure. Pour le chauffage, le système doit permettre une commande manuelle et une programmation des températures de consigne intérieures selon au moins quatre modes :
- confort ;
- réduit, avec passage automatique entre les modes confort et réduit ;
- hors gel ;
- arrêt.
Le système doit permettre de passer automatiquement ou manuellement d’un mode à l’autre. Un chauffage central à eau doit aussi disposer d’un régulateur de classe IV, V, VI, VII ou VIII au sens de la communication européenne sur l’écoconception citée par l’arrêté, sauf incompatibilité technique entre le système de chauffage et la régulation locale.
La régulation du refroidissement doit elle aussi agir automatiquement par pièce ou par zone justifiée, au moins une fois par heure, et offrir les fonctions de commande manuelle et de programmation prévues pour le chauffage.
Une sonde d’ambiance atteste la température, pas la capacité de régulation. Lors de la réception, vérifiez que la sonde, la consigne, le programme horaire et l’actionneur forment une boucle qui fonctionne. Modifiez une consigne programmée, confirmez que l’ordre atteint la bonne zone, observez la réaction de la vanne, du registre ou de l’équipement, puis vérifiez que la température mesurée dans la pièce évolue comme prévu sans qu’un autre régulateur annule l’action.
Exceptions et recours au BACS
L’obligation de régulation ne s’applique pas à un appareil de chauffage indépendant dont l’alimentation en combustible n’est pas automatisée. Plus généralement, elle ne s’impose que si sa mise en œuvre est techniquement et économiquement réalisable. L’arrêté d’application définit le volet économique par une étude produite par le propriétaire et montrant que l’installation d’une régulation locale conforme ne peut pas atteindre un temps de retour simple inférieur à dix ans.
Pour le chauffage, un système raccordé à un BACS au sens de l’article R. 175-1 du Code de la construction et de l’habitation est réputé satisfaire à l’article R. 241-31-1. La réciproque ne s’applique pas. Un bâtiment peut respecter l’obligation de régulation locale du chauffage au moyen de dispositifs locaux conformes, sans BACS. Si ce bâtiment relève aussi du dispositif BACS, il doit satisfaire à toutes les fonctions propres à ce dispositif.
Conservez l’étude justifiant l’exception, les choix de conception et les éléments de réception dans le dossier de l’équipement. Une simple mention « non rentable » ne démontre pas que l’exception s’applique.
Isolation des réseaux de distribution de chaleur et de froid
L’article R. 241-6 vise d’autres bâtiments et équipements. Il s’applique :
- aux bâtiments d’habitation collectifs ou à leurs parties ;
- aux bâtiments ou parties de bâtiments destinés aux activités tertiaires marchandes ou non marchandes, y compris les espaces tertiaires appartenant à des organisations des secteurs primaire ou secondaire ;
- aux réseaux de distribution de chaleur pour le chauffage des locaux ou l’eau chaude sanitaire, y compris les raccordements à un réseau de chaleur, lorsqu’ils sont situés à l’extérieur ou hors du volume chauffé ;
- aux réseaux de distribution de froid pour le refroidissement, y compris les raccordements à un réseau de froid, lorsqu’ils sont situés à l’extérieur ou hors du volume refroidi.
Le champ résidentiel est donc plus restreint que celui de la régulation par pièce. L’article R. 241-6 vise les bâtiments d’habitation collectifs. L’échéance de 2030 n’étend pas l’obligation d’isolation à toutes les maisons individuelles.
L’arrêté d’application fixe des valeurs maximales de transmission thermique linéique ou surfacique. Une isolation de classe 4 ou supérieure selon la norme NF EN 12828+A1:2014 est réputée les respecter. Les réseaux de chaleur et de froid doivent être isolés séparément. Si le propriétaire du réseau établit l’impossibilité technique de respecter les valeurs prescrites, le réseau doit néanmoins être isolé de façon à obtenir le coefficient de transmission le plus faible possible.
Les règles citées ne prévoient pas pour l’isolation l’exception fondée sur un temps de retour de dix ans applicable à la régulation locale. N’étendez pas l’exception d’une obligation à l’autre.
Inspectez l’ensemble du parcours, pas seulement un tronçon près de la porte de la chaufferie. Relevez l’usage du réseau (chauffage, eau chaude sanitaire ou refroidissement), le diamètre, la température de fonctionnement, l’emplacement par rapport au volume chauffé ou refroidi, la classe d’isolation ou la transmission thermique calculée, l’épaisseur, l’état et chaque interruption de l’isolant. Les vannes, brides, filtres, pompes, supports et pare-vapeur endommagés peuvent concentrer les pertes d’un réseau pourtant isolé sur le reste de son parcours.
Une image thermique peut repérer des discontinuités chaudes ou froides dans des conditions stables. Elle ne permet pas, à elle seule, d’établir la classe d’isolation. Conservez la déclaration du produit, les dimensions après pose et des photographies avec le relevé du réseau.
Distinguer ces obligations de BACS et d’OPERAT
Les quatre dispositifs répondent à des questions différentes.
| Dispositif | Principal critère d’application | Résultat exigé | Une GTB est-elle nécessaire ? |
|---|---|---|---|
| Régulation locale de la température | Chauffage ou refroidissement des locaux résidentiels et tertiaires visés à l’article R. 241-31-1 | Régulation automatique par pièce ou par zone justifiée, au moins une fois par heure, avec les modes manuels et programmés prescrits | Non. Des dispositifs locaux conformes peuvent satisfaire à la règle. Pour le chauffage, le raccordement à un BACS admissible est une voie reconnue |
| Isolation des réseaux de distribution | Réseaux de chaleur ou de froid des bâtiments d’habitation collectifs et tertiaires situés hors du volume chauffé ou refroidi | Isolation respectant l’exigence thermique ou, en cas d’impossibilité technique d’atteindre la performance prescrite, la transmission la plus faible possible | Non |
| BACS | Chauffage ou climatisation des bâtiments non résidentiels, avec ou sans ventilation, d’une puissance utile nominale supérieure à 70 kW | Suivi, analyse, ajustement, détection des pertes, interopérabilité, arrêt manuel, gestion autonome, maintenance et inspection | Oui, lorsque le champ et le calendrier propres au BACS s’appliquent |
| Éco Énergie Tertiaire et OPERAT | Bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles tertiaires concernés totalisant au moins 1 000 m² de surface de plancher tertiaire | Réduction de la consommation d’énergie finale selon l’objectif relatif ou absolu et déclaration annuelle des consommations dans OPERAT | Aucune obligation spécifique de GTB |
Le seuil BACS porte sur la puissance, tandis que celui d’Éco Énergie Tertiaire dépend généralement de la surface tertiaire. L’article relatif à la régulation locale ne comporte ni le seuil BACS de 70 kW ni le seuil tertiaire de 1 000 m². L’article relatif à l’isolation des réseaux dépend de l’usage du bâtiment, de la fonction du réseau et de l’emplacement des canalisations par rapport au volume chauffé ou refroidi.
Un même site peut relever des quatre dispositifs. Un autre peut devoir réguler la température des pièces et isoler ses réseaux sans atteindre les seuils de BACS ou d’Éco Énergie Tertiaire. Examinez chaque règle séparément, puis réutilisez le même registre vérifié des équipements et les mêmes mesures lorsque les justificatifs se recoupent. Le guide français du décret BACS détaille ses fonctions et les éléments à conserver pour les inspections.
Constituer un dossier de preuves sans confondre les obligations
Commencez par un registre des bâtiments et des systèmes :
- Consignez les usages résidentiels et tertiaires, le caractère collectif de l’habitation, la surface tertiaire et, le cas échéant, la date de dépôt de la demande de permis ou de la déclaration préalable.
- Répertoriez chaque système de chauffage et de refroidissement, sa puissance utile nominale, les pièces ou zones desservies et le caractère automatisé ou non de son alimentation en combustible.
- Repérez les réseaux de chaleur, d’eau chaude sanitaire et de froid situés hors du volume chauffé ou refroidi.
- Pour chaque boucle de régulation, relevez la sonde d’ambiance ou de zone, le régulateur, le programme horaire, l’actionneur et le verrouillage avec les équipements techniques existants.
- Faites correspondre les périmètres des compteurs de facturation et des sous-compteurs à l’entité fonctionnelle utilisée dans OPERAT.
- Indiquez quel système pilote chaque action de régulation et ce qui se passe en cas de commande manuelle prioritaire, de perte de communication et de rétablissement.
Vérifiez ensuite les résultats sur les installations. Pour la régulation, assistez à des changements programmés et manuels dans des zones représentatives, y compris lors d’une perte de communication. Pour l’isolation, examinez tout le parcours concerné et conservez les justificatifs du produit posé. Pour BACS, testez les fonctions et les enregistrements exigés par le Code de la construction et de l’habitation. Pour OPERAT, rapprochez les totaux annuels déclarés des factures et du périmètre des compteurs.
Le suivi de la température et de l’énergie permet de répéter ces contrôles. Une sonde placée dans une zone représentative peut montrer si les périodes de confort et de réduit sont distinctes. Les compteurs de chaleur et les mesures des apports d’énergie peuvent révéler des pertes permanentes ou une circulation inattendue. Les sous-compteurs électriques peuvent montrer si les pompes, groupes froids ou centrales de traitement d’air fonctionnent hors des horaires prévus. Le guide des données de compteurs de chaleur explique comment préserver l’identité des compteurs, les unités et la continuité des index.
Le suivi ne remplace pas la fonction réglementée. Une courbe montrant une pièce en surchauffe ne prouve pas qu’une vanne puisse corriger la situation. Un bilan thermique suggérant des pertes de distribution ne prouve pas quel isolant a été posé. Conservez séparément les preuves d’observation, de régulation et de mise en œuvre.
Rôle d’EpiSensor
EpiSensor peut recueillir des mesures représentatives des conditions ambiantes, des données électriques, des impulsions et des relevés de compteurs de chaleur, ainsi que des états de fonctionnement d’équipements existants. Edge enregistre les données localement sur la Gateway et peut les transmettre à un autre système au moyen d’interfaces documentées. Ces données peuvent faciliter la mise en service, les études justifiant une exception, la recherche de défauts et la constitution d’un historique partagé avec l’équipe chargée de l’énergie.
Le régulateur local ou le BACS reste responsable de la séquence de régulation approuvée. La conformité de l’isolation dépend du réseau tel qu’il est installé. OPERAT reste la plateforme de déclaration du dispositif tertiaire. Définissez ces responsabilités avant de choisir les capteurs ou d’autoriser l’envoi de commandes.
Utilisez le guide de suivi énergétique des systèmes CVC pour mettre en relation énergie, état de fonctionnement et conditions dans les locaux occupés. Utilisez ensuite System Builder, une fois les mesures et les interfaces nécessaires déterminées.
Questions fréquentes
Qu’a changé le décret n° 2025-1343 ?
Il a fixé le 1er janvier 2027 pour les constructions neuves concernées dont la demande de permis ou la déclaration préalable est déposée à compter de cette date, et le 1er janvier 2030 pour les autres bâtiments concernés. Il a également fixé au 1er mars 2026 l’entrée en vigueur des dispositions du code et reporté à 2030 l’échéance BACS applicable aux bâtiments existants au-dessus de 70 kW.
Tous les bâtiments français doivent-ils disposer d’une GTB d’ici 2030 ?
Non. Une régulation conforme par pièce ou par zone peut satisfaire à l’obligation locale. Le raccordement à un BACS n’est qu’une des voies reconnues pour le chauffage. L’obligation BACS distincte vise certains systèmes de chauffage ou de climatisation non résidentiels de plus de 70 kW, selon son propre calendrier et son exception.
L’obligation d’isoler les canalisations concerne-t-elle les maisons individuelles ?
L’article R. 241-6 vise les bâtiments d’habitation collectifs et les bâtiments destinés aux activités tertiaires marchandes ou non marchandes. Son libellé relatif au résidentiel ne comprend pas les maisons individuelles. La régulation locale de la température a un champ résidentiel plus large et s’applique aux bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation.
Un tableau de bord énergétique suffit-il à respecter l’obligation de régulation de la température ?
Non. Le système doit régler automatiquement la température du chauffage ou du refroidissement par pièce ou par zone justifiée, permettre une commande manuelle et assurer les programmes de température prescrits. Le suivi peut vérifier le résultat, mais une sonde ou un tableau de bord qui ne commande pas le système ne remplit pas cette fonction.